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流向北京郊区的年轻人

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发表于 2019-11-6 18:30:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
百万平米与百万人的改变。






在北京,三里屯有最繁忙的夜,簋街排着最长的队,天安门广场上聚集了最多的目光。但,更多的人正流向郊区。
一下班,从三元桥、望京驶向顺义的车堵在大山子路口,单向五车道的马路上,已经被插得看不出队形。跨过望京向西,5号线是北京“第四忙”的地铁线,罐头一样的车厢内,多数人要坐到最后一站“天通苑北”,或者倒数第二站“天通苑”。即将开通的17号线规划中写着,“能有效缓解5号线的压力”,它会越过机场北线、温榆河,一直逼近北六环,到更远的地方。繁忙程度排在5号线之前的是1号线和4号线,前者把人送向通州,后者可以拉着南六环附近天宫院的居民,横跨大兴、丰台、西城、海淀,再换乘19号线,把人送到上地、西二旗,行程超过50公里,相当于绕故宫转14圈。
路上,变成了在北京生活的人一天中最不好的体验。
但网上流传着众多版本的故事,最终都指向一个方向:多坐一站地铁,每个月房租就能省下上百块,甚至数百块。如果你有幸买房,省下的钱更是以数十万记。在顺义住民的眼里,望京是生活的天堂,但也是金钱的敌人;在天宫院的人眼里,天宫院就很好,因为首站更容易上车,运气好的话还会有座位,可以在路上把觉补回来;更享受宅生活的码农们(实际上是加班太多),干脆把回龙观当成了聚集地,导致回龙观的房价、租金已经向城六区看齐。
尽管贝壳研究院最新的统计显示,北京的租金收入比在经过2018年上升之后,又再度下降,并且降至近5年最低点。但是很多人感觉,租房更麻烦了。


三年前的一张租房热力图显示,北京市租房最火热的地方集中在三环、四环沿线。三年后,五环外的北苑、东坝、常营、回龙观、天通苑的租房市场活跃度已经堪比三环线,并且有继续向顺义、昌平大兴、丰台外溢的趋势。一波人过去,就是一次租金上涨的理由,市场供需逻辑永远不会过时。


2016年,北京租房热力图
住在哪里,会直接影响生活质量。一些年轻人离开北京,他们的原因是:没有生活,没有朋友,没有时间。另一些离开的人则是因为:租不到合适的房子。
据贝壳研究院今年发布的统计数据显示,目前北京租赁人口为800万人,而租赁房源量仅为350万间,租赁缺口达400万间以上。
由于安全风险因素,2018年北京市全年共拆除相关违建5985万平米。有人选择继续在格子间里做不定期的归客,有人前往路途遥远的郊区(大兴、通州、昌平、顺义等地)。数以百万人代表的庞大需求,让一些租赁企业兴奋,但拆除违建、暴雷、跑路、抢房、租约不稳又让许多人经历“无家可归”的冷漠失意,多了一点故事,散失一丝温暖。


为了缓解租房市场供给压力,2017年北京市发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(376号文),允许集体经营性建设用地入市开发,提供公寓、写字楼、商业等租赁性质房源。
据专业人士介绍,截至今年初,北京集体用地清单供已经有约320万平方米,其中已形成成熟市场化运营方案的项目约130万㎡,预计可以建成约3-4万间租赁住房。而此前北京在运营的集中式长租公寓一共只有约4万间,这部分在未来的占比会越来越小,集体用地上建设的长租公寓将逐渐成为市场主力,并占到整个市场90%以上的比例。
预期到未来市场结构会发现改变,有实力的企业都在积极参与,和北京各区的区、镇、村政府谈项目、谈规划、谈环境改善。在这些企业中,万科是走在最前面、规模最大的。当前,万科在北京已经获取了6个集体土地建设租赁住房项目,总建筑面积约75万平方米,预计能够提供21498间租赁房源。


这21498间长租公寓,万科的总投资额约90亿元。这些钱并不是全部都用在建楼和房间内部装修上,而是建设6个共享混合居住社区的概念,用配套产品打造出精英创业圈、人才交流圈、社区娱乐圈、生活居住圈等多层次、可重叠的圈层社群。
直白地说,万科不希望这些项目只是一个休息地,让“居民们”感觉在北京过着双城生活,要让生活有故事,而不是一直在路上。所以,万科长租公寓(泊寓)在这些项目搭配了不同的模块,例如云中图书馆、互动厨房、街区商业、小泊剧院、游戏娱乐专区等等,目标是做到“燃、趣、群”,让生活灿烂,而不独行。
目前万科负责的6个长租公寓中已经有2个正式施工(高立庄、成寿寺),剩余4个(草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖)也基本上都会在今年正式开工。高立庄、成寿寺项目都将于年底完工,目前已开放城市展厅部分,开始向周边企业和个人预租。2020年第一季度末到第二季度初正式开业上市。也就是说,在未来三年,北京万科每年计划新增约7000间租赁住房项目开业,成为北京集中式长租公寓领域里最大的服务商。
这些项目的位置大部分不远,高立庄泊寓距离荟聚只有两公里,成寿寺泊寓离10号线非常近,而且是三环黄金位置。万科想把它们打造成“美好生活初始地”,让年轻人不必远离城市、远离繁华。如果你有生活,就不会觉得很累;如果你生活在有趣的人群中,就不会觉得孤单;如果你离城市更近,就不用把时间都花在路上,会有精力更快地成长,这是城市、生活、人的根本关系。


在北京集体用地供应清单中,有相当一部分的原始土地是工场、厂房,在北京从一座工业城市向科技人文城市转变之后,这些老的企业或者迁移了,或者被淘汰,它们原先所在的土地也需要有新鲜血液轮换,以便能够跟得上城市发展的节奏。在这段时间内,北京的城市边界外溢,人们居住生活的空间也相应外溢,正好给这些原先的旧厂房提供了换代的机会,通过工场向长租公寓改建,人与城市再次找到契合点。
北京一直在变化,有时候它表现出宏大冰冷的一面,有时候又有细腻而温暖的一面,有人走着走着就走远了,也有人走着走着就走近了。无论是三里屯的繁华,还是簋街的热闹,或者是天安门广场上的庄肃,在北京,最长的故事其实是每个人的故事。
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