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中央再提房住不炒,有何深意?

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发表于 2019-8-4 19:34:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
编者按
“房住不炒”,对房地产市场到了釜底抽薪的时候。7月30日,中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。那些一到经济面临下行压力就冀望松绑房地产的人,可以彻底放弃这种幻想了。在一次次重申“房住不炒”,限价限购限售限地等调控政策不断加码之后,这一次有什么不一样的动作?
炒房

土地和房子为什么能炒?如某地产大佬所言,房地产的本质属性就是金融。

不管是炒什么,首先得有钱。

今年6月13日,郭树清在陆家嘴论坛上指出,必须正视一些地方房地产金融化问题。“只用于投资或投机”,那就是炒房。

炒房的钱从哪里来?借钱,甚至循环借钱。合肥炒房团的玩法就很有代表性:

先“众筹”一笔钱用作买房首付,甚至使用首付贷,杠杆瞬间放大10倍以上。

买了楼,就去银行抵押拿贷款,钱到手后再买楼,房价炒高后就转手......如是循环。只要房价上涨,这个游戏就能不断地玩下去。

最后发展到什么程度呢?郭树清警示道:“近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”

难以持续的水平是什么水平?《中国经济周刊》曾援引数据报道,2008—2018年,我国个人住房贷款余额从3万亿元增至25.8万亿元。

看数据可能还看不出什么,那就看比例:

中农工交建等五大银行2018年年报数据显示,在个人贷款中,住房贷款是主力。2018年全年,五大行个人住房贷款占个人贷款的比例,最低的一家都超过了60%,最高的一家干脆越过80%。

不过我们都知道,房价走高,只靠炒房一族显然势单力薄,炒地的开发商才是真正的大部队。

怎么炒呢?重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆是这么说的:

“首先是买地的钱,基本不靠自有资金,而是靠贷款融资。

买地的钱,银行信托后面堆着,10个亿的地价拍卖成20个亿,后面跟着的是银行的钱,所以开发商能把“地王”炒上去,不受自己有没有钱的束缚,敢把地价炒得翻一番。

地价炒得越高,开发商原有的储备地价值也越高,资产信用就更高,所以开发商对地价炒高,有恃无恐。这是一个现象,就是买地靠融资、靠贷款。”

银行是向房地产输血的主动脉。这在央行的数据中有直接体现:

央行年初发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示,2018年末,房地产贷款(指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款)余额38.7万亿元,同比增长20%;全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%。在房地产开发贷款余额方面,2018年末为10.19万亿元,同比增长22.6%。

除了银行贷款,房地产信托资金规模也挺大。

银保监会数据显示,截至5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14.00%;较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。

此外,开发商拿着建筑商的垫资款,预售制下的购房款,还有发债券等各种手段拿到便宜的钱。


泡沫

炒房炒地的钱太多,有什么不好?

过去几十年,全球多次金融危机都是从房地产市场泡沫破裂开始的,最近的例子就是美国2007年的金融危机。

房地产金融本身蕴藏着风险,这头灰犀牛还会挤占其他产业的生存与发展空间。

郭树清指出,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价,凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。

听过郭树清这段话,再来看中央政治局首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”才能理解得更加透彻。

今后,房地产融资必然收紧,炒房炒地的钱不那么容易到手,“故以汤止沸,沸乃不止,诚知其本,则去火而已矣”。

各部委在联合行动。

5月10日,银保监会发文,要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度,其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求,严禁通过房地产信托给开发商购买土地的前端融资加杠杆行为。

据多家媒体报道,中国银保监会近期约谈警示了一批信托公司,要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策,控制房地产信托业务增量和增速。

国家发改委7月12日发文明确,房企发行外债只能用于借新还旧,且置换的境外债务只能是未来一年内到期的中长期债务。

7月29日,央行在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上指出,房地产行业占用信贷资源依然较多,今后要合理控制房地产贷款投放:

保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房;加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理;加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

这是全面收紧的节奏,也获得了一些成效。

居民房贷利率经历了几个月的下行之后,多个地方再次上调,7月初南京市两家银行将首套房贷利率调整到基准利率上浮20%。

至于想悄悄给房地产松绑的地方,大多是撞了南墙。如,7月19日开封宣布取消“取消新建商品住房3年限售决定”。7月20日,开封又紧急发文撤销相关决定。


落幕

全面收紧,对不少房地产企业来说,是要命的节奏。突出表现便是资金和债务偿付压力。

恒大研究院报告显示,2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期。

感受一下兑付节奏吧:2018年有2.9万亿元债务兑付,2019年有6.1万亿元债务兑付,2020年有5.9万亿元债务兑付,2021年有3.4万亿元债务兑付。

融资收紧与大规模债务兑付并行之下,房地产市场这是要“凉凉”?

一则消息透露出些许苗头。人民法院公告网显示,截至7月24日,今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。

破产差不多是最坏的情况,还有不少企业在苦苦挣扎,有的卖资产甚至卖身,有的不息饮鸩止渴、高息借款续命

举一个例子吧,去年12月以来,泰禾集团已经卖了旗下多个项目的股权,其有息债务余额至2018年底是1375亿元。

不过,这只是开始。在黄奇帆看来:

“今后十几年,基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势,房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程

会减掉多少?我认为,至少会减掉三分之二,十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个。”

国家统计局近日公布的数据显示,2018年,全国房地产开发企业数量达97938个。

若黄奇帆判断准确,按15年计算,每年要减少的房地产开发企业数量高达4000家以上。

一边是水深火热,另一边却载歌载舞。

7月22日,2019年《财富》世界500强榜单发布,129家中国公司上榜。

有趣的是,排名上升最快的是房企龙头碧桂园,一年内上升176位。

恒大也不遑多让,2016年首度入榜时位列496位,今年已经攀升至138位,号称上榜以来几乎平均每3天就赶超一家世界500强。

靓丽的排名,还有赚得盆满钵满的利润。2018年,恒大、碧桂园、万科的净利润分别是374亿元、346亿元、338亿元。

让人亮瞎眼的数据背后,是巨头们极低的融资成本。

万科2018年公司债(5年期)最低发行利率4.05%,今年2月发行的一笔20亿元公司债,票面利率为3.65%。

碧桂园2018年碧桂园的借贷成本为6.1%今年发行的两笔公司债利率均在5%左右。

相较之下,排名第二梯队、去年销售过千亿的阳光城2018年融资成本是7.94%。

有业内人士告诉《中国经济周刊》记者,越小的企业融资成本越高。今后,谁越能低成本融资,谁就能活得更好,并且形成正向反馈。

在这个依靠资金的驱动的市场,如此融资趋势加剧了市场的分化,强者愈强的马太效应正在加速。


当然,不是纯粹看规模,也不是谁越敢借钱就越能做大。

央行7月29日的会议就说了,要监管高杠杆经营大型房企的融资行为,合理管控企业有息负债规模和资产负债率

《中国经济周刊》此前曾报道分析:

“房企是去杠杆政策以来从未降过杠杆的行业,他们中的一部分人还很乐观,认为会赌赢政策,最后房地产又会被拿来救市。但实际上决定趋势的不是政策,而是房地产时代已过去了。”

在严厉敲打房地产之时,7月30日召开的中央政治局会议指出,推进金融供给侧结构性改革,引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资。

本文转载自微信公众号“侠客岛”
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