人大经济论坛

 找回密码
 立即注册

QQ登录

只需一步,快速开始

搜索
热搜: 活动 交友 discuz
查看: 918|回复: 31

从住房制度看日本房地产泡沫的终极逻辑

[复制链接]
发表于 2019-4-11 20:07:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
[size=0.4]有什么样的政策和制度,就有什么样的房地产市场运行结果,住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码
[size=0.4]当地时间2017年6月5日,日本东京,行人与建筑工人经过一块画有高楼大厦的壁板。图/视觉中国
  【财新网】(专栏作家 夏磊)有因必有果,有什么样的政策和制度,就有什么样的房地产市场运行结果。住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。
  我们深入研究日本住房制度的四大支柱,探究其孕育房地产泡沫的终极逻辑。


  第一,货币金融制度。日本央行缺乏独立性,受大藏省影响较大,导致央行货币金融政策随日本经济形势而频繁变动。1997年之前,“日本银行的任务是根据国家政策进行货币、金融调节及维护信用秩序,以有效发挥国家整体经济力量”,大藏省拥有对日本银行的一般业务命令权、监督命令权、官员解雇命令权等。1997年新《日本银行法》出台,明确规定央行政策目标是“通过保持物价稳定,促进国民经济健康发展”,强调“尊重日本银行货币政策自主性,确保经营决策透明性”。但大藏省对央行仍有较大影响,必要时大藏省有权要求日本银行提供信用支持,且日本银行在人事、预算、国际金融活动、外汇市场操作等方面并非完全独立。
  货币政策定力不足,调控目标在经济增长和稳定物价之间不断切换,导致政策忽松忽紧。战后日本央行的首要目标是为经济增长提供充足资金;70年代因两次石油危机,货币政策目标转向控制通胀;1985年“广场协议”签订后日元升值抑制出口,央行的目标重回经济增长;90年代泡沫破灭后又转向解决通缩;直至1997年新法出台,才从法律上明确“日本银行的基本使命是稳定物价”。
  第二,税收制度。重交易轻保有,在房地产上升期加速泡沫形成。保有环节税负较轻,只需缴纳固定资产税和都市计划税,综合税率不到1.7%,鼓励长期持有;交易环节收重税,需缴纳转让所得税、不动产取得税等,若持有不到5年,仅转让所得税的综合税率就高达39.63%,抑制短期交易。在房地产价格大涨时,不动产持有成本低、交易成本高,居民倾向于持有,导致土地市场供应不足,推升地价。
  保有环节突然加税,在房地产下行时加速泡沫破灭。1991年,为抑制地价上涨,日本政府开始加征地价税,并强化特别土地保有税,尽管税负不高,但此时房地产市场已处下行期,加税体现政府调控决心,市场预期迅速扭转,加速地价下跌。
  第三,土地制度。土地金融属性过强,刺激投机。日本商业银行等金融机构以土地为抵押品进行放贷,赋予土地很强的融资功能。80年代中后期,存款利率市场化导致银行吸储成本大增,大企业对银行贷款依赖性下降,腹背承压的银行开始放宽信贷标准,转向为中小企业和个人提供不动产抵押贷款,宽松的资金面刺激炒地。
  此外,土地稀缺也导致了人们产生地价只涨不跌的预期。日本国土面积仅37.8万平方公里,但3/4以上被山体覆盖,建筑用地占比极低。60%左右为私人所有,其中建筑用地占比仅10%,土地供给严重不足;而亚洲人的传统观念中将置业作为安家的基础,土地需求旺盛。地少人多的现状使得人们产生地价只涨不跌的心理预期,将土地视为最好的投资品。
  第四,租赁制度。日本住房家庭租房率在38%左右,租赁市场较为发达,主要在于:一是租约保护,2017年三大都市圈住房租赁市场中97.5%为普通租约,到期后自动接续,房东在无“正当理由”情况下不允许终止。二是租购同权,依法纳税的租客也能享受当地教育、医疗等社会公共资源服务,不受限于住房产权。三是机构主导,在日本民营租赁住房管理上,2010年,25.5%由业主部分委托机构管理,65.3%完全委托机构运营,而自行管理仅占9%,机构深度参与运营民营住房租赁市场。
  深入研究日本住房制度,我们对很多房地产关键问题的认识变得更加清晰。
  第一,房地产泡沫是一种货币现象,保持货币金融政策的连续性和稳定性有助于稳定房地产价格。货币金融政策频繁变动是日本房地产市场大起大落的重要原因。1985年“广场协议”签署后,为抑制日元过快升值及其对经济的不利影响,政府1986年连续4次下调贴现率至3%的低利率水平。为稳定国际货币市场,1987年2月,日本再次下调贴现率至战后最低值2.5%,并一直维持历史最低水平到1989年4月。1985-1989年M1、M2月增速分别达7%和10%,高于同期4.5%的经济增速。持续低利率和日元升值导致大量资金流入股市和房地产市场,资产泡沫快速膨胀。1989-1990年,为抑制经济过热和资产泡沫化,政府又连续5次上调贴现率至6%,1990年大藏省出台政策限制房地产融资,1991、1992年M2增速分别为2%和-0.4%,政策快速收紧挤破泡沫。
  第二,弱监管的专业住房金融机构孕育房地产泡沫。日本的个贷业务经历了从被忽视到争抢、从银行到专业机构的演变。1965年以前,住房金融体系以政策性金融机构为主。1965年,个人住房抵押贷款模式兴起,部分地方银行个贷业务开始快速发展,但大银行仍不愿涉足。随着民间金融机构的个贷市场规模不断扩大,70年代初,大藏省主导设立“住专”公司,主要提供个人住房抵押贷款业务。80年代,金融脱媒,迫使大银行转型进入个贷领域,导致“住专”把业务从个贷转向房企融资。1980-1990年,七大“住专”向房企贷款余额占比从4.4%大幅增至78.6%,为房地产行业输送了大量资金。1990年,大藏省虽出台政策限制房地产融资,但因6家“住专”公司社长均为大藏省退休官员,“住专”和农林系统金融机构并未受到影响。1991年地价快速下跌,导致“住专”不良债权高筑,无法偿还母行资金,大量金融机构因此倒闭,日本金融系统稳定性受到严重冲击。
  第三,房地产的持有和交易成本在不同阶段对居民和企业行为影响不同。当房地产市场处于上升期,持有成本低、交易成本高导致居民和企业倾向于持有土地,与价格形成正反馈效应,反推价格快速上涨;当房地产市场处于下行期,小幅增加持有成本也能加剧土地抛售行为。
  第四,住房存量时代,规范建设租赁市场是解决住房难题的有效手段。日本在1973年各个都道府县住房套户比均超过1,供求基本平衡,市场开始进入存量时代;80年代末房地产市场非理性上涨,政府加大租赁住房供应,培育发展租赁住宅管理业态,对租赁市场规范发展至关重要;90年代以来,住宅资产管理业务蓬勃发展。受益于住房租赁市场的规范发展,尽管房地产市场波动起伏,但居民住有所居。
  第五,机构主导管理有利于住房租赁市场规范健康发展。从专业化角度看,租赁机构的规模化管理运作,可提供更好的住房租赁产品和服务,有利于提升住房质量;从监管角度看,专业机构为主的市场,能避免过多一对一的纠纷,大幅提高监管效率,节约行政成本;从行业发展角度看,机构主导的C2B2C模式有利于行业规范和完善,对出租人来说提高了出租率和流通率,对承租人来说提升了体验和信息透明度。目前,日本八成以上的民营租赁住房由专业机构参与管理,住房租赁市场发展规范,值得我们反思和借鉴。■

发表于 2019-4-11 20:07:30 | 显示全部楼层
沙发!沙发!
发表于 2019-4-11 21:46:18 | 显示全部楼层
找到好贴不容易,我顶你了,谢了
发表于 2019-4-12 09:02:44 | 显示全部楼层
没看完~~~~~~ 先顶,好同志
发表于 2019-4-12 15:36:19 | 显示全部楼层
我是来刷分的,嘿嘿
发表于 2019-4-12 19:36:48 | 显示全部楼层
不知该说些什么。。。。。。就是谢谢
发表于 2019-4-12 20:49:30 | 显示全部楼层
。。。。。。。。。
发表于 2019-4-13 10:00:46 | 显示全部楼层
不觉明厉。
发表于 2019-4-13 14:17:09 | 显示全部楼层
不知该说些什么。。。。。。就是谢谢
发表于 2019-4-13 16:47:34 | 显示全部楼层
学习了,不错,讲的太有道理了
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

关于我们|Archiver|手机版|小黑屋|人大经济论坛 ( 京ICP备05066828号-20 京公网安备 11040202430141号 )

GMT+8, 2019-11-18 00:24 , Processed in 0.048229 second(s), 26 queries .

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表