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楼市崩盘的第一张骨牌倒下了

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发表于 2016-4-19 00:04:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 MYG408 于 2016-4-19 00:06 编辑



楼市崩盘的第一张骨牌倒下了

2016-04-18   人旺

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文:齐俊杰(qijunjie82)

昨天,有消息说,温州又出大事了。让购房者最头疼的问题终于开始了,温州最近出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。
其中,不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限二十年到期。这样的土地在温州还不少,据说在鹿城区内即有600套房子受此影响。那么如果放大到全国,还不知道有多少房子面临同样的问题。不知道您听明白没有,续交土地出让金,是要按土地市价的三分之一出价。而一套房子里面,近乎6-7成都是土地价格。那么算下来你要续交土地费用,不得不再拿出上百万元。
所以,问题一下子变得棘手了,我之前一直说到的问题终于出现了,持有房子不在变得零成本。对于那些囤房的炒房客来说,这层窗户纸一旦被捅破。房价将被计入土地的折旧范畴,购房人一旦开始查看土地证,并按70年开始折旧计算。那么他手上的房子将很难再升值。
有人可能觉得,70年的土地使用权,看起来好遥远。我的房子是90年代后才买的,算下来才不到30年,后面还有40年呢。但您可能算错了。因为土地是否到期不是按照房子的建成年代算的,而是土地出让的时间算的。您的房子土地出让很可能是80年代,那么也就是说可能已经40年了,特别是2000年以后,房价开始持续上涨,有些开发商开始了囤地,从政府那里拍出来一个地块,然后不开发放着,放几年然后倒手一卖就赚了好多钱,很多开发商都这么干,用他们话说这是一个无本的买卖,就是拍下来放着,然后专卖,根本不用开发。
买地永远涨,而且比盖房子的收益更大。有些地一放就是10年,甚至时间更长。你看到的是新房,但其实土地指不定放了多少年了。房子的产权是你的,但土地的产权是国家的,到期之后,你一直住着国家不管你,只要你去过户,只要你交易,只要你抵押,只要你继承,对不起先把土地的钱交了,否则告诉你都办不了。
这就是一个残酷的现实,你以为房子是你的,其实你是一个长租客而已。你以为花了2代人的积蓄买了房子,是一笔资产可以子子孙孙传下去,但其实没到70年都要交一次土地出让金,而且还不是按原来的价格缴纳,是要按现在土地的评估价格。也就是说只要房子永远涨价,土地永远涨价,有房子的这帮人差不多都要交当时市价的3成,也就是说你当时买的早,可能一套房子买的时候才20万,但几十年过去了,老房子的位置很多都在市中心已经涨到了300万,你要补交的土地出让金就高达100万。比买房的钱还贵。
但是在深圳也发生过类似的情况,看起来没有温州那么惨,据说一套700多万的房子,续租土地只是多交了几万块钱,那么问题出在哪呢,第一深圳给这套700多万的房子评估价只有一半,第二小区业主只是延期20年,相当于只延期了三分之一。所以悲剧没有发生,不过其实你要还原回来,评估700万,那么就要多交一倍,交满70年,要多交3.5倍,那么几万块钱,一下就涨到了70万。也是房价的十分之一了。
所以,土地出让金该怎么补,取决于地方政府给你的房子估价,他很穷,就会觉得地是唯一收入,会给你的房评估很贵,那么你就要交很多钱,如果他觉得过意不去,也不指着这点钱,就会评估的时候手下留情,你就会省点钱。但钱是怎么都要交的。
还得说个更真相的事情,那就是你想把房子子子孙孙传下去,还是想太多了,按照现在的建屋质量,顶多顶多就只能按照30年折旧,换句话说30年的老房子如果不是因为学区,地段或者其他什么别的福利,很难卖上价了。再有土地出让金这么一闹,估计更多人会注意这个细节。换句话说即使白送给你北京上海核心区的老房子,你都未必住的起。
所以,这是第一张倒下的多米诺骨牌,至少让花了大价钱买房的人感觉到了如鲠在喉。

不过房子产权到期,真的要交1/3房价续期?温州国土局今天回应了……           
温州国土局:方案尚无定论

温州土地续期风波要从上个月说起。温州多位市民在买卖二手房时发现,手中的土地证在今年3月初已经过期,交易被迫中止。
这些购房者来到温州市鹿城区行政审批窗口,工作人员告诉他,要拿到新的土地证,必须补缴费用延长土地使用期限,其中有一套初步估算,这笔续期费大约要30万元,而这套房子,总价才65.8万元(因为地价等原因,续期费已经超过1/3)。
“上述房产只是个案,不具有普遍性,更不是政策标准,目前我们已经对这套房子建议暂缓办理,待政策明确后再行办理”,上述温州国土资源局负责媒体采访人士对每日经济新闻记者称,目前还没有1例续期成功办出。
另经温州国土部门初步摸排,单温州鹿城区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多宗(套),”这些快要到期的房产主要集中在鹿城区”,该温州市国土资源局负责媒体采访人士称。
每日经济新闻注意到,针对温州房产土地年限到期如何续期有多种方案,其一,据浙江省内媒体《都市快报》援引温州市土地登记交易中心的工作人员介绍称,在国家没有出台细则的情况下,如果还没过期,可以在转让时按照优惠价(土地市场评估价的40%)缴纳土地出让金,重新取得70年土地使用权。但是一旦过期,就只能全额缴纳土地出让金。
另外,还有媒体称,目前,温州倾向于采用划拨土地转为出让的方式缴纳标准,收取契税2%的土地出让金来完成续期,如果按照这样的标准,100万的房子续期只要缴纳一二万的土地出让金,“这只是选项之一,目前有好几套方案已经上报,没有任何倾向性方案“,对于上述二种方案,上述温州国土资源局人士解释。
对于温州目前正在研究哪些方案?该温州国土局人士并未透露,“我们国土部门只是执行单位,目前没有任何政策性文件。

深圳:“到期”商业楼宇补缴地价的35%

实际上,早在10年前,商品房年限到期即引发轩然大波。file:///C:/Documents%20and%20Settings/Administrator/Local%20Settings/Application%20Data/YNote/data/13718365279@139.com/311b9cf75cd949f6a3432866e1a2650e/640.jpeg
2004年4月,深圳市人民政府关于印发《深圳市到期房地产续期若干规定》的通知,对于土地使用权到期的房地产,业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则,延长土地使用年期,在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的,补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。
这项规定源于2000年左右,位于深圳罗湖区的深圳国际商业大厦因土地使用权到期引发了一场争议。公开信息显示,1980年8月,深圳特区正式成立,深圳第一高楼、第一个招标工程、第一个中港合资商业楼宇——深圳国际商业大厦,就在这个时候破土动工。国际商业大厦的土地使用权只有20年,到2001年12月31日截止。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向每日经济新闻记者认为,深圳的案例,其实本质上和温州是一样的。当然,对于普通购房者的70年产权的住房来说,实际上考虑此类问题为时过早。可以纳入到立法层面重新考虑的一个内容,但并不值得过于担忧。因为实际上很多住房的交易时间基本上也是在近20年。所以不必过于担心。
另外,严跃进还表示,后续对于此类住房若涉及到转手或交易,其实目前的营改增的政策已经提供了一个很好的思路。对于此类住房来说,若是70年到期需要续租,原则上可以采取不交易不续租的方式。而若涉及到房屋产权转让,这个时候通过计算土地和房产增值部分来进行课税,这比目前未交易时就征收新的地价相应价款或房屋相应价款更为务实,也更具备操作性。
浙江省社科院房地产研究所研究员王永太接受每日经济新闻记者采访时表示,中国土地出让金之高,实际是永久使用权性质,只是因为所有制的限制,被限定在70年之内。我想,如果是70年产权的,应该无偿续用,再延长70年就行了。但是50年或者其他年限的,是否可以补交到70年产权,然后再延长70年。这样做是合理的。
“考虑到实际情况,还是应该给一个折扣的,否则也不太合适。”王永太认为。


发表于 2016-4-20 19:30:02 | 显示全部楼层
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