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终于有明白人了:反正房子卖不出去的时候政府会这么干 | 供给侧改革(二)

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发表于 2016-4-14 21:56:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
4靠政府去库存越“去”越多
记者:现在政府一直在说去库存,按照现在这种方法,财政刺激的同时货币也在宽松,能去库存吗?

陈志武:我看到了那些报道和那些做法。现在去库存实际上更多只是在转移一下视线而已。比如说广东一些地方政府分派任务给国有企业、事业单位和其他的人,要他们这个单位必须从房地产开发商手里边,把他们卖不出去库存的房子要买过去多少间或者多少平方米的空间,把这个任务分配下去。这个时候做这种行政干预的决策,就没有去想一想,你把房地产开发商手里边卖不出去的库存转移到国有企业、事业单位员工手里边和其他社会人员手里边,很显然他们买过来这些房子并不是他们的自然需求,你让他们帮助或者代替房地产开发商把那些过剩的产能给接过来,到底是让整个经济的库存、经济风险是减少了,还是增加了?

道理其实蛮简单的,这些国有企业接过来卖不出去的房子,它们可能付的价格也是超市场的高。之所以房地产开发商的多余房子卖不出去,就是因为他们要的价格太。如果他们愿意把价格压到更低,这些房子还是会有人去买的。让那些国有企业和事业单位把卖不出去的高价房接过来,等于让国有企业和其他事业单位个人送钱给房地产开发商,尤其是信贷政策也不断的做宽松的调整,让老百姓零首付或者非常低的首付,通过银行做按揭帮助房地产开发商去库存,实际上对于金融体系来说,对于银行体系来说,风险并不一定有真正的下降,这样去库存的结果,只不过把房地产开发商的问题转移给了国有企业和本来不需要买房子的老百姓手里边。

我们看一下,接下来这些房地产开发商会不会约束他们增加住房供给的冲动?我觉得不会有太大的约束。本来这些房地产开发商应该得到教训,应该要被教训的,他们当初做的一些项目投资,对未来市场的预估预判不是那么认真,要被市场惩罚的,但是因为这些地方政府的帮忙,帮他们把卖不出去房子接过去以后,房地产开发商不仅仅被教训,反而还被激励了。接下来又买更多的地,做更多的房地产开发,反正房子卖不出去的时候,政府会通过行政的手段把这些卖不出去的房子给安排出去。这也是为什么去库存、去产能说了这么多年,到最后实际的结果,产能不仅仅没有减少,反而一直在增加,库存也是一波一波达到新高。
这是我们在经济学里面讲到道德风险的问题,干预太多,救得太多,结果违背了市场的规律,让那些本该得到教训的市场参与者和市场主体企业得不到教训,以至于让他们更受到鼓励,去做一些违背经济规律的事。

记者:您的意思是让市场通过价格机制自动去库存,而不是政府用货币政策、行政手段?

陈志武:对。通过价格机制逼着市场去库存,减少未来的产能。通过价格机制,让他们只能以很低的价格卖出去,这样让他们利润就不会很高,甚至于让他们有亏损,有一些做不下去僵尸企业关门,以这个方式逼着产能自然下调,而不是通过政府解救的方式把他们给救出来。

记者:不要保他们的价格。

陈志武:对。
5房价危险!京沪永远涨不成立
记者:今年一线城市,尤其上海、深圳房价涨的这么厉害,2009年的时候,其实房价涨的比现在还厉害,但是那个时候大家也没有觉得很危险,今年我就看到很多朋友说,房价这么涨很危险,您觉得现在房价这么涨危险吗?

陈志武:我觉得现在很多聪明人都看到了这个危险到底有多高。我看在有一些朋友圈里面流传的一个说法,现在金融行业的高管很多都在最近几个月把自己手头的好多套的房子(除了自己必需的一两套要住的以外),开始抛出变现,也在同时想办法把那些变现得到的资金往国外投资市场做一些配置。现在因为资本管制很严,要把那些钱转移出去,有一点挑战。但是这些做法是非常理智的,也是更多的中高收入家庭都应该考虑的一件事。道理蛮简单的,这些年,利用房地产市场的火热和经济增长带来赚钱的机会,好不容易积累的这些财富,就应该在保值增值、风险配置上面作相应的调整,所以这也是为什么行业很多高管都在做资产置换、重新配置的运作。这个时候,尤其是很多老百姓,不应该那么盲目的去跟风,因为毕竟不管是从中国自己过去的历史,还是那么多其他国家历史看,没有泡沫不破灭,最后都回归到理性,回归到常态,只是一个时间的问题。当然我讲这个时间问题,如果说你今年这个时候或者前两个月把房子卖掉了,你卖的价格是不是最高的,这个是谁都没办法跟你说的。不一定未来几个月也可以再涨一些,关键也看货币政策的走向,看资本帐户管制的程度,这些最终会决定房价是不是还会有上涨的空间、涨多久。但是有一点是肯定的,你做投资和经济金融决策的时候,你指望正好选择到顶点出来,就像炒股一样,很难做到这一点,但是只要你觉得从现在向未来看,继续上涨一年两年的概率超过下跌的概率,你可以再留,如果继续上涨概率远远大于下跌的概率,那么从概率、风险规避的角度来讲,还是应该做些调整。

记者:现在有很多人相信京沪永远涨这句话,他们说就算有泡沫,北京、上海的泡沫也不会破,因为人口不断在涌入,三四城市可能会破,这个说法有道理吗?

陈志武:这个说法是没有道理的,是违背经济规律的。

我知道这些人说的意思,讲到京沪没有泡沫,就不会下跌,这个更多是一个相对的表述,不是一个绝对的表述。意思就是说,如果将来房地产市场泡沫崩塌、破灭,二线城市、三线城市的房价跌的可能会比北京、上海、深圳房价跌的程度要高。但是北京、上海房产会不会下跌?如果其他地方都跌很多,北京、上海也会跟着跌,只不过跌的程度可能要低一些。一旦发生扭转、复苏,有可能北京、上海、深圳等一线城市房价复苏时间会早一点,速度可能会快一点。相对的意义来说,这些一线城市的抗跌能力强一些。抗跌的能力不是百分之百,如果二三线城市跌50%,北京、上海房价还往上涨,我觉得会非常违背经济规律的。这个道理蛮简单的,二线城市也不错,二线城市房价低到一定程度,很多人都来自于二线城市,老家房价那么便宜,他们也会想在一线城市里面卖掉一些房子,把其中一部分钱拿到他老家二线城市买一些房子。从相对的意义上来说是有区别的,一线、二线、三线、四线市场抗跌的能力会有区别,但是一旦发生房地产泡沫全线出现问题的话,一线城市也挡不住。

记者:现在一线城市这种猛涨,主要原因并不是因为人口涌入而是其他的原因吗?

陈志武:人口涌入只是一部分原因。比如今年一月份,一线城市交易量,特别是深圳交易量和房价同比增长了50%多,1月份和去年1月份相比,深圳市人口突然猛增了很多个百分点?没有的。这就说明人口的流动不是最近房价猛烈上涨的原因,而是跟货币政策、信贷政策、汇率政策、资本帐户管制政策等等有很大的关系,同时跟股市让人非常失望也有很大的关系。


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